COVID19 – Comment maîtriser les coûts immobiliers ?

1. La bulle spéculative immobilière

Pour le secteur tertiaire, l’environnement de travail représente un réel enjeu de productivité au quotidien. La vaste majorité des collaborateurs passent plusieurs heures par jour dans des plateaux de bureau, ces derniers ont logiquement évolué pour offrir un cadre propice à la collaboration. Ainsi le nombre de mètres carrés alloués à chaque salarié a augmenté, induit par l’apparition de salles de repos, cafétérias, espaces de travail plus confortable etc.

Avant la crise actuelle, le coût des postes de travail pour les entreprises du tertiaire représentait la seconde charge après la masse salariale. A Paris et proche couronne, ce coût estimé par an et par collaborateur se situe entre 8,000 et 12,000€ HT.

Avec un espace limité et une demande croissante de bureaux toujours plus grands et mieux placés, le marché immobilier, disposé à la faveur des bailleurs, permettait des transactions qui se chiffraient jusqu’à 850€ par mètre carré, hors taxes et hors charges. 

La tendance haussière des transactions peut s’expliquer de plusieurs façons : 

• Un environnement économique sain 
• Des enjeux de recrutement et de marque forts
• La multiplication des levées de fonds des startups 

Pour toutes ces raisons, les entreprises souhaitaient les bureaux les plus centraux, saturant ainsi la demande dans les zones les plus convoitées. 

Or depuis le 16 mars dernier, les bureaux sont devenus des centres de coût importants avec un retour sur investissement quasi nul.

2. Quels leviers activer pour optimiser le bail ?

Avant le début de la crise sanitaire, une première correction du marché immobilier a été observée à travers la baisse des transactions pendant le premier trimestre 2020, avec une chute de près de 37% du volume.

De plus, avec une activité économique en berne, les enjeux de trésorerie accentuent cette correction avec une dynamique de marché changeante à la faveur des utilisateurs. Nous avons donc listé ici 4 pistes d’optimisation à exploiter en fonction de votre situation.

Le gel des loyers

Dans le cadre d’une démarche de négociation, réalisée de gré à gré. Nous vous conseillons un discours transparent avec votre bailleur pour étudier et construire une approche viable pour chacune des parties. 

Attention, l’annulation des loyers est extrêmement rare. Toutefois, vous pouvez tout à fait imaginer un ajustement de vos échéances, généralement trimestrielles, pour les mensualiser. Il est également d’usage de négocier un gel du trimestre en cours avec une compensation sur les trois échéances suivantes. 

La sous-location

Si votre bail le permet, vous pouvez envisager la sous-location des parties non utilisées de vos locaux. Cette démarche suppose parfois le réagencement de vos bureaux et de votre utilisation de ces derniers afin de libérer de l’espace. Vous pouvez de cette façon sous-louer jusqu’à 40% de votre espace actuel.

La renégociation du bail

Afin d’aligner les intérêts du bailleur avec les vôtres, il faut nécessairement penser aux contreparties que vous pouvez lui offrir. Avec un engagement plus long, vous pouvez envisager une franchise de loyer avec des gains pouvant atteindre jusqu’à 15% dans certains cas. Votre bailleur sera plus à l’aise avec la perspective d’exploitation de son actif sur la durée.

Le déménagement

La dernière piste à envisager pour votre optimisation reste le déménagement. Si l’espace actuel est trop cher, trop grand ou peu pratique dans le cadre de votre nouvelle organisation du travail : déménagez ! Prenez un espace moins important mais mieux utilisé. 

Lire aussi > Comment gérer le déménagement de son entreprise ?

Les possibilités sont donc nombreuses et peuvent également être combinées en fonction de votre projet d’entreprise et du profil de votre bailleur.