Un architecte et un observateur des mutations et innovations immobilières se sont associés pour imaginer l’immobilier de demain dans le cadre d’un colloque participatif : Re.Build. C’est ainsi que LBMG* et l’OID** ont retenu neuf grandes idées.
Le mot de l’info
C’est un sujet qu’on aime particulièrement traiter chez Smart-Services.com : les évolutions des modes de travail et de l’immobilier tertiaire – vos bureaux.
Si vous avez raté notre dernier billet sur l’évolution des modes de travail, vous pouvez le retrouvez ici
Dans cet article on porte notre attention sur l’évolution des usages des bureaux, un sujet traité récemment par deux acteurs du secteur (l’OID et LBMG). La transformation radicale de la relation aux entreprises liée à l’émergence du digital et de la dynamique de mutualisation questionne plus que jamais les mutations attendues du tertiaire.
Après 6 mois de travail sous forme d’ateliers créatifs, 9 idées ont été retenues pour imaginer l’immobilier de demain.
1- Se rapprocher des utilisateurs
Au-delà de la valorisation des actifs, la valorisation de la relation avec l’utilisateur prime plus que jamais pour accompagner les entreprises dans la construction de leur vision du travail. Pendant toute la durée de l’occupation des bâtiments, ces dernières sont sujettes à plusieurs mutations qu’elles soient ponctuelles ou définitives. Pour cela, il faut redistribuer les espaces selon les besoins, réaménager les plateaux pour faciliter leur activité mais également proposer une offre de services adaptée aux usagers.
Le succès récent des espaces de travail partagés (coworking) en est une belle illustration. Les exploitants de ce type d’offre génèrent plus de valeur en créant des lieux de vie qui répondent à la demande de leurs usagers : flexibles en formule plug&play.
2- Le client manager
L’impact des évolutions technologiques sur nos méthodes de travail n’est plus à prouver. Par conséquent, les entreprises doivent constamment être outillées dans des bureaux adaptés à ces nouveaux usages. Cela passe par des conditions de base comme la disponibilité d’un réseau performant mais aussi par des écosystèmes intégrés qui permettent de simplifier l’usage des bâtiments : systèmes de réservations de salles, helpdesks etc…
Il y a donc une rupture entre l’attente des gestionnaires d’actifs qui se préoccupent d’abord du taux de remplissage et celle des entreprises clientes qui recherchent la flexibilité et la disponibilité des services.
3- Recruter « out of the box »
Le monde de l’immobilier a une assise solide dans la gestion traditionnelle des actifs. Cependant, il est nécessaire de lui insuffler une dynamique d’innovation pour explorer de nouvelles offres et s’adapter à un environnement mouvant.
Plusieurs solutions sont possibles : le recrutement de profils différents, la création de business units dédiées aux pratiques agiles ou encore l’investissement dans des startups qui développent des produits utiles au secteur.
4- Dépoussiérer le bail
A l’heure où les fondements du contrat de travail sont questionnés par le gouvernement pour les rendre flexibles, la fluctuation de la force de travail impacte le besoin d’espace des entreprises. Le bail 3/6/9 prend de la poussière tant il ne répond plus aux nouvelles attentes. Toutefois, les propriétaires et investisseurs peuvent créer de l’assurance sur l’occupation selon deux pistes:
- la mise en place d’un loyer binaire avec une part fixe et une part variable indexée sur l’activité du locataire
- L’accompagnement avec des solutions de location de salle à la demande (BAP, Bird Office, Neo-Nomade…)
5- Proposer plus que des m²
Les locataires ont besoin de plus d’accompagnement dans le cycle de vie de leur entreprise : effectuer un déménagement, mettre en place une conciergerie etc… Les propriétaires doivent donc répondre à ces attentes avec une offre de services intégrée qui crée de la valeur pour leurs clients. Il est possible par exemple de s’associer à des acteurs innovants dans le domaine du service pour animer un lieu de vie et le rendre plus agréable aux usagers. A titre d’exemple, WeWork (exploitant d’espaces de travail partagés américains, valorisé à plus de 20Mds) a récemment annoncé qu’IBM lui avait confié la gestion d’une partie de ses bureaux.
6-Diversifier les clients
Certains systèmes efficaces mis en place pour les baux des particuliers peuvent être inspirants dans le monde des professionnels : la garantie de paiement en est un bel exemple. En effet, la trésorerie est un élément très problématique pour les PME. Celle-ci est mise à mal avec les besoins d’avance en loyers ainsi que les dépôts de garantie. Une solution alternative serait d’introduire le système des cautions de tiers afin de faciliter l’accès aux bâtiments à des nouvelles entreprises qui créent la diversité, et in fine, de la valeur.
7- Bousculer la gouvernance
L’apparition des nouvelles structures faisant concurrence aux acteurs historiques de l’immobilier a bousculé le rapport de force existant. Les exemples de Wework et Spaces valorisés à des sommes impressionnantes sans posséder un mètre carré d’actif oblige la concurrence à repenser son mode de fonctionnement.
Les acteurs historiques doivent faire le choix entre :
- Développer des activités d’innovations similaires en interne via des entités dédiées
- Se rapprocher de structures d’innovations existantes pour créer des projets en commun
8- Tester le temporaire
Une réelle fracture se crée sur le marché de l’immobilier en IDF entre les petites structures qui peinent à trouver des locaux et les propriétaires qui disposent de plateaux vacants. C’est ainsi près de 6% de la surface totale (soit 38 millions de mètres carrés) qui est inoccupée.
Une solution alternative serait de tester la location temporaire dans laquelle chaque contrepartie profiterait d’un avantage :
- Les petites structures disposent de bureaux sans impacter grandement leur trésorerie
- Les propriétaires évitent les risques liés à l’inoccupation du bâtiment : occupation illégale, dégradation du bien, perte d’attractivité…
9- Laisser la main aux usagers
L’actuel processus d’élaboration des projets immobiliers est surprenant à plusieurs égards. A titre d’exemple, l’omniscience du maitre d’œuvre dans la conception de l’ouvrage n’implique à aucun moment l’utilisateur final du bâtiment, ce qui est absurde.
Une appropriation des espaces passe par l’implication de l’utilisateur final dès l’étape de la conception afin que ce dernier puisse modeler les lieux à l’usage qu’il en fera.
Cette démarche est déjà utilisée pour la conception de bâtiments à usage d’habitation par exemple.
Et Smart-Services dans tout ça ?
Nous nous sommes totalement insérés dans la démarche de valorisation des actifs en augmentant l’offre aux usagers des bâtiments avec un outil de gestion des services de manière centralisée.
Les locataires ainsi que les propriétaires accèdent à une vaste palette de services, dont une majorité est sans engagement. Grâce à notre plateforme de gestion des bureaux, vous pouvez animer la vie de votre bureau et prendre soin de vos collaborateurs, à l’image de ce que font de nombreux géants de la Tech américaine (et française !).
N’hésitez pas à nous contactez si vous désirez en savoir plus !
* LBMG conçoit des solutions originales, intelligentes et collaboratives pour améliorer la qualité de vie au travail et l’efficacité des organisations.
** Créé en 2012, l’Observatoire de l’Immobilier Durable (OID) est une association indépendante réunissant des acteurs de l’immobilier tertiaire privés et publics.
